一、 基本案情
2015年9月14日，我局执法大队接到信访人周某来访举报，反映重庆海成实业（集团）有限公司在未取得预售许可证的情况下，擅自向预购人收取定金100万元，预售海成·滨江国际C区（CS2）商品房。
二、查处过程
1、立案
根据初步核实，重庆海成实业（集团）有限公司涉嫌违规预售商品房行为，符合立案条件。在报经领导同意后，我局执法大队于2015年9月15日依法进行立案。
2、调查
在对重庆海成实业（集团）有限公司涉嫌违规预售商品房行为予以立案后，办案人员依法对海成·滨江国际C区（CS2）商品房预售情况进行了调查取证，收集了海成公司工商基础资料、《房地产权证书》、《商品房预售许可证》等相关书证材料，对海成·滨江国际销售部相关人员依法进行了调查询问。奉节县房地产交易管理所出具书面证明，证实海成·滨江国际C区（CS2）预售许可证于2015年7月14日取得。
相关调查取证工作结束后，办案人员按照案件查处规定于2015年9月21日拟定了调查报告，认为重庆海成实业（集团）有限公司2015年6月29日与7月2日两次收取周某定金时尚未取得海成·滨江国际C区（CS2）商品房预售许可证，违反了《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十四条的规定，构成违规预售事实，理应依法给予行政处罚。报告中，办案人员按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》第五十七条的规定，提出了行政处罚建议：
Ⅰ、责令重庆海成实业（集团）有限公司停止海成·滨江国际C区（CS2）违规预售行为；
Ⅱ、责令重庆海成实业（集团）有限公司退还预购人100万元定金；
Ⅲ、向当事人重庆海成实业（集团）有限公司处以五万元罚款。
3、会审
承办人员提交《国土资源违法案件调查报告》后，执法机构组织审理人员（非本案调查人员）对案件调查报告和证据等相关材料进行审理。经审理认定，该案违法主体认定准确、事实清楚、证据合法确实充分、定性准确、适用法律正确，处理建议适当。案件审理通过后，承办人员填写《违法案件处理决定呈批表》，报经局领导批准同意了办案人员提出的行政处罚建议。
4、行政处罚告知
根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、第三十二条和第四十二条的规定，我局于2015年10月16日发出《行政处罚告知书》、，告知拟作出的行政处罚内容和其享有陈述、申辩以及要求听证的权利，在规定时限内，重庆海成实业（集团）有限公司未提出需要陈述、申辩和要求听证。
5、行政处罚决定
2015年10月26日，我局依法向重庆海成实业（集团）有限公司发出了《行政处罚决定书》，决定对该公司违规预售商品房行为作出行政处罚：
Ⅰ、责令重庆海成实业（集团）有限公司停止海成·滨江国际C区（CS2）违规预售行为；
Ⅱ、责令重庆海成实业（集团）有限公司退还预购人100万元定金；
Ⅲ、向当事人重庆海成实业（集团）有限公司处以五万元罚款。
6、行政处罚执行
行政处罚决定文书由执法人员直接送达当事人，该公司授权委托人予以签收，并签署收到日期。重庆海成实业（集团）有限公司如数退还了预购人定金，并于2015年10月28日将五万元罚款缴纳到奉节县财政局指定账户。
7、结案
在该违规预售商品房案件的行政处罚执行完毕后，办案人员拟定填写《违法案件结案呈报表》报领导签批后结案，对案件相关资料进行了整理归档。
三、案件点评
《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十四条规定：未取得商品房预售许可，不得进行商品房预售或者以任何形式向潜在预购人收取费用。本案中，海成·滨江国际C区（CS2）预售许可证于2015年7月14日取得，重庆海成实业（集团）有限公司于2015年6月29日与7月2日两次收取周某定金时，均属于违规预售行为。2015年9月14日，信访人周某来访举报，我局执法大队随即予以立案调查，此时尽管海成·滨江国际C区（CS2）预售许可证已经办理，但违法事实依法存在，办案人员按照法律法规规定向重庆海成实业（集团）有限公司予以行政处罚。
分析本案可以看出，违规预售行为存在不易察觉性、滞后性、潜在风险性的特点。预购人因经济利益与开放商企业私下达成认购协议，缴纳定金，预购房屋，房地产监管部门不易监管察觉；海成·滨江国际C区（CS2）预售许可证办理之后，信访人周某因反悔购房，要求退还定金，解除购房协议，民事纠纷仍然不影响违规预售行为存在的事实；如房地产市场价格波动剧烈，违规预售违法性质不改变将会导致预购人滋生违约意图，可能爆发群体性解约事件，致使房地产市场出现系统性风险。
因此，作为房地产行政主管部门，我们必须加大执法力度，改进监察监管方式，鼓励群众举报违法行为，从根本上、源头上制止违规预售违法行为，将违约风险遏制在萌芽状态。建立健全监管机制，规范房地产市场秩序，保证房地产市场健康、有序、稳步发展，切实维护广大群众的切身利益。
奉节县国土资源和房屋管理局
2015年11月24日
